تمييز أنواع المطالبات العقارية: العينية والشخصية

الفروق الجوهرية بين المطالبات العينية والشخصية العقارية

في عالم القانون العقاري، تلعب المطالبات (الدعاوى) دوراً محورياً في حماية الحقوق وتسوية النزاعات. من الضروري فهم التمييز بين المطالبات العينية والشخصية المتعلقة بالعقارات، حيث يترتب على هذا التمييز آثار هامة على مسار التقاضي والإجراءات القانونية المتبعة. هذه المقالة تسلط الضوء على الفروق الأساسية بين هذين النوعين من المطالبات، مع التركيز على طبيعة كل منهما، والالتماسات التي تتضمنها، والمحكمة المختصة بالنظر فيها.

تعريف المطالبات الشخصية والعينية المتعلقة بالعقار

لتوضيح الفروق، يجب أولاً تعريف كل من المطالبة الشخصية والمطالبة العينية العقارية:

المطالبة الشخصية العقارية:

هي المطالبة التي تثبت حقاً شخصياً تجاه المدعى عليه، بغض النظر عن مصدر هذا الحق، سواء كان عقداً، أو إرادة منفردة، أو قانوناً. ولا يهم طبيعة الشيء المتعلق به هذا الحق، سواء كان منقولاً أو عقاراً. الحقوق التي يمكن المطالبة بها شخصياً ليست محددة حصراً في القانون، بل تشمل طيفاً واسعاً من العلاقات القانونية.

المطالبة العينية العقارية:

هي المطالبة التي تهدف إلى حماية حق عيني عن طريق إقراره تجاه من يعتدي عليه أو ينازع فيه. هذا النوع من المطالبات يمنح صاحب الحق سلطة مباشرة على الشيء، ويخول له تتبعه في أي يد يكون. الحق العيني هو سلطة مباشرة لشخص على شيء، ويمكن أن يكون حقاً عينياً أصلياً مثل حق الملكية، أو السكنى، أو الارتفاق، أو الانتفاع، أو الحقوق المجردة، أو الاستعمال، أو السطحية، أو الوقف، أو الحكر، أو الإجارتين، أو خلو الانتفاع. كما يمكن أن يكون حقاً عينياً تبعياً، وهي التوثيقات الثابتة بالرهن الحيازي والتأميني، أو بنص القانون كالامتياز.

محتوى المطالبات المقدمة في كل نوع من الدعاوى

المعيار الأساسي للتمييز بين المطالبة العينية والمطالبة الشخصية العقارية يكمن في الالتماسات التي يتقدم بها المدعي:

المطالبة العينية:

تتضمن الالتماسات المقدمة فيها إثبات حق عيني على عقار، مثل حق الملكية، أو التصرف، أو الارتفاق، أو الاستعمال. مثال على ذلك، ما أقرته محكمة التمييز بأن تكييف المطالبة يعتمد على النظر في التماسات المدعي. فإذا كانت الالتماسات تتضمن منع معارضة لقيام المدعى عليه بمعارضة المدعي في استخدام ملكه والانتفاع بقطعة الأرض التي يملكها، ومعارضته في ملكيتها ومنفعتها من خلال بناء سور وكراج، فإنها تعتبر بذلك مطالبة عينية عقارية.

المطالبة الشخصية العقارية:

تهدف الالتماسات المقدمة فيها إلى حماية حق شخصي، أو حماية الحق محل المطالبة في العلاقة القانونية بين الدائن والمدين، مثل إلزام المدين بالوفاء، أو قيام المدعى عليه بعمل، أو المطالبة بإخلاء أو استرداد المأجور. هذه المطالبات تتعلق بحق المدعي على عقار، وتؤدي في النهاية إلى إنهاء علاقة عقدية بين طرفي الدعوى. مثال آخر، ما جاء في قرار لمحكمة التمييز باعتبار المطالبة برفع الغبن وفسخ عقد البيع لقطعة الأرض والمطالبة ببدل الضرر الناشئ عن الاحتيال هي مطالبات بحق شخصي عقاري وليست حقاً عينياً عقارياً.

تحديد المحكمة ذات الاختصاص

يختلف الاختصاص القضائي تبعاً لنوع المطالبة:

المطالبة الشخصية العقارية:

يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن العقار أو موطن المدعى عليه. وإذا تعدد المدعى عليهم، يكون الاختصاص لموطن أحدهم.

المطالبة العينية العقارية:

يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع فيها العقار. وإذا كان العقار واقعاً في دوائر محاكم متعددة، يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع بها أحد أجزائه.

والأصل أن الاختصاص المكاني ليس من النظام العام بالنسبة لموطن المدعى عليه. إلا أنه، وخروجاً عن هذا الأصل، يعد الاختصاص المكاني للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار المتنازع عليه من النظام العام. وبالتالي، يجوز لأطراف الدعوى إثارته في أي مرحلة من مراحل الدعوى، حتى ولو كان لأول مرة أمام محكمة التمييز، كما يحق للمحكمة التصدي له من تلقاء نفسها.

أهمية التفريق بين الدعاوى

إن فهم الاختلاف بين الدعاوى العينية والشخصية العقارية ضروري جداً لأي شخص يتعامل مع معاملات عقارية أو نزاعات قانونية متعلقة بالعقارات. الاختيار الصحيح لنوع الدعوى يضمن حماية الحقوق بشكل فعال وتقديم القضية إلى المحكمة المختصة، مما يزيد من فرص النجاح في الحصول على الحكم المناسب.

كما يجب الانتباه إلى أن بعض الحالات قد تكون معقدة وتتطلب استشارة محامٍ متخصص في القانون العقاري لتقييم الوضع بشكل دقيق وتحديد أفضل مسار قانوني ممكن.

أمثلة توضيحية

لتوضيح الفرق بشكل أكبر، نقدم بعض الأمثلة:

• مثال على دعوى عينية: شخص يمتلك أرضاً ويقوم شخص آخر بالاعتداء على جزء منها وزراعتها. هنا، يمكن لمالك الأرض رفع دعوى عينية للمطالبة باستعادة الجزء المغتصب من الأرض وإزالة أي بناء أقامه المعتدي عليها.
• مثال على دعوى شخصية: شخص قام ببيع عقار لشخص آخر بموجب عقد بيع، ولم يقم المشتري بدفع كامل الثمن المتفق عليه. هنا، يمكن للبائع رفع دعوى شخصية ضد المشتري للمطالبة بدفع المبلغ المتبقي من ثمن العقار.